Bienes raíces en Chile: régimen tributario aplicable a arriendos y ventas
La correcta aplicación del régimen tributario en la arrendación y venta de bienes raíces es clave para contadores, asesores y contribuyentes. La normativa actual exige distinguir entre usos habitacionales y comerciales, definir correctamente la afectación a IVA, aplicar la exención DFL2, y calcular el mayor valor en las enajenaciones conforme al DL 824 (LIR) y DL 825 (LIVS).
Este artículo resume los criterios vigentes del Servicio de Impuestos Internos (SII) y la normativa aplicable a partir de las Circulares 37/2020, 44/2016 y Resolución Ex. 53/2021.
IVA en arrendamientos de bienes raíces (Art. 8 letra g LIVS)
Hecho gravado básico
Conforme al Artículo 8 letra g del DL 825 (LIVS):
- El arrendamiento, subarriendo o cesión temporal de inmuebles amoblados o con instalaciones que permitan su uso inmediato se encuentra afecto a IVA.
- Los inmuebles sin mobiliario ni instalaciones permanecen exentos del impuesto.
El SII aplica un criterio funcional: la calificación depende del uso real y de la capacidad operativa del inmueble, más que del nombre del contrato.
Base imponible
Para los arriendos afectos, la base imponible se determina descontando un 11% del avalúo fiscal anual (Art. 17 LIVS).
- En arriendos parciales, se aplica proporcionalmente.
- La deducción no puede eliminar la obligación tributaria, aun cuando el resultado sea inferior al valor del arriendo.
Criterios Prácticos
| Tipo de inmueble | Situación | Afectación IVA |
|---|---|---|
| Oficina equipada | Comercial | Afecto |
| Bodega sin energía ni muebles | No habitacional | Exento |
| Local con vitrinas o mobiliario | SComercial | Afecto |
| Vivienda sin muebles | Habitacional | Exento |
Impuesto a la Renta en arriendos (DFL2 y Ley 21.420)
Exención DFL2
- Beneficia solo a personas naturales propietarias de hasta dos viviendas habitacionales (≤140 m²).
- Desde la tercera vivienda, los ingresos tributan como renta efectiva.
- Las personas jurídicas no pueden invocar la exención.
Ejemplo práctico:
- Ana posee 2 departamentos DFL2 → exenta.
- Pamela posee 5 departamentos → tributa por 3 adicionales.
Registro contable recomendado
- Clasificar ingresos por tipo de inmueble y afectación (habitacional/comercial).
- Controlar tope de propiedades DFL2.
- Verificar habitualidad en los contratos y continuidad de arriendo.
Venta de bienes raíces (Art. 17 N°8 LIR)
Determinación del mayor valor
El mayor valor corresponde a: Precio de venta – costo tributario reajustado (adquisición + mejoras + IPC).
- El resultado puede estar exento hasta 8.000 UF, una sola vez en la vida del contribuyente.
- El excedente tributa con Impuesto Único del 10% o en el IGC/IDPC, según régimen.
Criterios de habitualidad y exención
- Personas naturales fuera de giro → exentas.
- Empresas o vendedores habituales → gravadas.
- Se presume habitualidad si la venta ocurre dentro del año siguiente a la adquisición.
- Las ventas entre relacionados no acceden a la exención (Art. 8 N°17 CT).
Reliquidación del mayor valor
El contribuyente puede distribuir el resultado en hasta 10 ejercicios tributarios consecutivos (Art. 33 N°4 LIR), reduciendo la carga anual de impuesto.
Jurisprudencia y circulares aplicables
- Circular N° 37 (2020) Aclaraciones sobre IVA en arriendos y equipamiento.
- Circular N° 44 (2016) Tratamiento del mayor valor en ventas de inmuebles.
- Res. Ex. SII N° 53 (2021) Procedimientos de declaración para arrendadores y corredores.
- Oficio SII 1065 (2021) Criterios para definir inmueble amoblado.
En Conclusión, el tratamiento tributario de los bienes raíces requiere una revisión caso a caso, combinando análisis jurídico, funcional y contable.
- En arriendos, distinguir si el inmueble está amoblado o no determina la aplicación de IVA.
- En ventas, la correcta determinación del mayor valor y la habitualidad definen la tributación.
- Los contribuyentes deben mantener respaldo documental y seguimiento de exenciones para evitar diferencias con el SII.
Circulares 37/2020 y 44/2016, Resolución 53/2021 y DL 825/824, además del DFL2 y Ley 21.420.
Se presume si la venta ocurre dentro del año siguiente a la adquisición o existe continuidad comercial.
Hasta 8.000 UF de mayor valor acumulado por contribuyente, a lo largo de su vida.
Solo si poseen más de dos viviendas habitacionales; desde la tercera, los ingresos tributan.
Cuando el inmueble está amoblado o cuenta con instalaciones que permiten su uso inmediato, según Art. 8 letra G de la LIVS.